住宅ローンの組み方

住宅ローンとは?

住宅ローンという言葉は多くの人が耳にしたことがあるはず。家を購入するというのは人生で最も大きな買い物といわれています。数百万円で買える物件はほんのわずかで、多くの人が購入したいと考える家は数千万(平均は約3,400万円)はします。この額を一括で払えますか?

数千万円を一度に払える人はほんのわずか。だから住宅ローンがあるのです。住宅ローンは住宅を購入することを目的にお金を借りるローン商品です。借りたお金に利子がつくようにローンにも金利がかかります。しかし購入する住宅を担保にしてローンを組む(お金を借りる)ため、低金利だという点が特徴です。

住宅ローンを組むまでの流れは?

情報収集

住宅ローンはどの金融機関も同じではありません。どこの金融機関で借り入れするのかを情報を集めて絞り込む必要があります。時間がない、よくわからない、という人は信頼できる不動産会社やプロ(ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなど)に相談してみましょう。

事前審査

物件も決まり購入の申し込みをしようとする時には絞り込んだ金融機関で事前審査を申し込みます。本審査で万が一審査が通らなかった場合、物件の購入もお流れになるリスクが出てしまうため仮審査をしておきましょう。申込書や本人確認書類のほかに源泉徴収票なども必要になる場合があるので、事前に用意しておくと安心です。

申し込み

住宅の売買契約と同時に住宅ローンの申し込みも行います。必要な書類を提出すると本審査が始まります。後は銀行の決定を待つのみです。

必要書類

  • 住民票(家族全員が記載されたもの)
  • 印鑑証明書
  • 実印(印鑑証明書で使用したもの)
  • 収入証明書(源泉徴収票や確定申告書など)
  • 本人確認書類(免許証や健康保険証など)
  • 住宅の詳細資料(不動産会社が用意してくれると思います)
  • 預金口座通帳

金融機関によって必要書類に違いがある可能性もありますので、きちんと金融機関に確認して揃えておきましょう。

住宅ローン契約

正式名は「金銭消費賃借契約兼抵当権設定契約」です。その名の通り住宅ローン契約だけでなく担保物件に抵当権設定する契約も行われます。金融機関に必要書類を確認し、きちんと用意しておきましょう。

住宅ローン実行

銀行から不動産会社へ直接振り込んでもらえることもありますので確認しておくと安心です。

越谷で人気の金融機関のローン事情

埼玉りそな銀行

埼玉りそな銀行では休日でも相談可能で、住宅ローンの一部繰り上げ返済手数料や団体信用生命保険料が0円です。しかも火災保険も最大10%割引、埼玉りそなクラブポイントも貯まるのでお得です。

りそな住宅ローン

変動金利型と固定金利型がありますが、借り入れ後でも変動金利から固定金利に切り替えが可能です。また変動金利型を選んでも5年間は毎月の返済額が変わりません。金利の選択は悩みどころですが借り入れ後に固定金利に切り替えできるため、金利の変動に柔軟に対応できます。その他にも「フラット35」や「『凛 lin』フラット35(女性向け)」などもありますが固定金利となります。

武蔵野銀行

武蔵野銀行の住宅ローンは、借り入れ中の本人または配偶者が出産や育児によって仕事を長く休まなければいけない状況になった場合、最長2年間であれば元金が据え置かれるサービスがあり、急なライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。一部繰り上げ返済も手数料無料で行えます。

むさしの住宅ローン

変動金利、2年間固定金利コース、3年間固定金利コース、5年間固定金利コース、10年間固定金利コースの5つの金利コースから選択可能です。

ガン保障付住宅ローン

40歳未満に限りますがガンと診断されたらその後のローンが0円になるという保障付の住宅ローンです。保険料も無料です。他にも8つの疾病保障付やワイド団信付などがあります。

埼玉の家シリーズ

埼玉県の住宅施策に沿った家の購入を目的とした人には金利がお得になるというプランです。 子育て応援、エコな暮らし応援、家族のきずな応援という3種類の住宅ローンがあり、それぞれの条件に合えばお得な金利で住宅ローンが組めます。その他にも女性向けや全期間固定金利型、変動金利と固定金利の併用型などがあります。

JAバンク埼玉

地域密着型のサービスを展開しており、組合員のみに住宅ローンを提供しローンを組める年収なども具体的に提示しているのが特徴です。

JA住宅ローン(一般型)

固定金利選択型(3年・5年・10年)、変動金利型、固定金利型の5つの金利から選択できます。その他にも新築・購入コースや100%応援型などがありますが、それぞれ借り入れのための条件が異なってきます。

住宅ローン注意点と選び方

住宅ローンとひと口に言ってもその種類は豊富で、どのローンを選ぶかによって金利も変わりますので、最終的に支払う金額の合計にも少なからず差が出てきます。 また、利用したい住宅ローンがあっても、誰でも利用できるわけではありません。 まずは、どんな種類があるのか簡単にご紹介します。

銀行や生命保険会社などが行う民間融資の住宅ローン

一般的なローンと言えば、銀行が行う民間融資がイメージされるでしょう。 それぞれの銀行や保険会社によっていろいろな商品があり、金利のタイプもさまざまです。 主なタイプは3種類。それぞれにメリットもデメリットもありますので、慎重に検討する必要があります。

変動金利型

借りた時の金利に固定されず、市場の金利変動に伴ってローン金利が変動するタイプです。 基本的には半年に一度金利が変動しますが、5年おきに返済額が見直されることもあります。

固定金利期間選択型

ローン申し込み時の金利が一定期間固定され、その後の金利を固定にするか変動にするか選べるというものです。固定期間もさまざまであり、固定期間が終了した時に固定金利を継続する旨を申し出ないと変動金利に切り替わってしまいます。

全期間固定金利型

最初にローンを組んだ時の金利が全期間に渡って続くタイプで、借りた時の金利が低ければメリットが大きいですが、金利が高い時に借りてしまうと合計の支払金額が高額になってしまいます。また、固定金利型の金利は変動型と比べて高めに設定されています。

財形や自治体による公的ローン

民間ローンとは別に自治体が行うものや、財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上ある人を対象とした財形住宅融資を公的ローンと呼びます。

埼玉県の場合は、埼玉県の住宅施策に沿った「埼玉の家」を建設・購入する場合に、県と提携している民間金融機関が、基準金利よりも低い金利で融資を行うというシステムがあります。金融機関による審査はありますが、購入しようとする住宅が条件に合うようなら、ぜひ利用してみるといいでしょう。 埼玉ではほかにも子育て応援住宅ローンや、親と子の同居を応援するローンなど、独自のローンが用意されていますので、自分で利用できるものがないか確認してみましょう。

こういった公的ローンは、民間の住宅ローンよりも金利が低いなどのメリットがありますが、受けられる人の条件が厳しいので、誰でも受けられるものではありません。それでも、いろいろな種類がありますので、あきらめる前に情報収集することから始めてみてください。

「埼玉の家」住宅ローンのご案内>>

長期固定金利の「フラット35」

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローンのことで、公的ローンと民間ローンの中間的な位置づけになります。 その仕組みは、住宅金融支援機構が民間金融機関のローン担保証券を買い取るというものであり、利用には住宅金融支援機構が定める基準をクリアする必要があります。 住宅ローンとしてはこのフラット35が人気で、さまざまなメリットがあります。

フラット35のメリット

  • 契約時に返済終了までの金利と返済額が決定するので、長期間の固定金利で安心。
  • 保証料が0円で、保証人なども不要、返済中に繰り上げ返済を行う場合も手数料などがかかりません。
  • 省エネルギー性や耐震性など質の高い住宅であれば、金利を一定期間引き下げることのできるプランもあります。

つまり、フラット35でローンを組めれば、金利が上昇するリスクもなく返済完了するまで低金利で支払いを続けられ、計画的に繰り上げ返済なども利用できるというわけです。

メリットばかりのように思われるかもしれませんが、やはり優遇されるには審査や条件があり、購入する住宅そのものの質が高くないといけません。 具体的な条件を言うと、借入対象となる住宅の面積は一戸建てなら70平方メートル以上、マンションなら30平方メートル以上、借入額は100万円以上8,000万円以下、そして「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅」であることが必須となります。

どの住宅ローンを選ぶべきか

もっともいいのは、財形住宅融資や自治体などの公的ローンを受けられることでしょう。ただし、条件に合う人は限られますので、多くの人は民間ローンやフラット35などから選ぶことになります。

金利は常に変動している

やはり気になるのは「金利が低いローンならいいのではないか」ということですが、金利が低い時に固定金利で契約したとしても、何年かたつとさらに金利が低くなる可能性もあります。そもそも固定金利のローンは金利が高めなのがネックです。 住宅にかかる費用が大きいので、少しの金利変動でも、最終的に支払う合計に数百万円~1,000万円程度の差が出てしまうこともあります。

また、その時々の市場で変動する変動金利を選ぶのもリスクが高いでしょう。金利が異常に高くなってしまい、ローンが支払えなくなるのはとても危険です。 民間ローンの中で選ばれることが多いのは、一定期間固定金利を続け、途中で変動金利か固定金利か選べる固定金利期間選択型です。 また、長期の固定金利にこだわらず、短期~中期のローンを組んで途中でローンの内容を見直すことで、低い金利のローンに切り替えるチャンスもめぐってきます。

金利以外の諸費用にも目を向ける

ローンというと、つい金利にばかり意識が向きがちですが、民間のローンでは、保証料が別途必要だったり、繰り上げ返済をする際にも手数料がかかるものもあります。

こういった諸費用のことを考えると、やはりフラット35の保証料や手数料無料というメリットが生きてきますので、なるべくならフラット35でローンが組めないか検討してみましょう。

専門家の意見も取り入れる

住宅ローンは支払う金額が大きく、期間も長いことですので、適当に決めたり早いうちから妥協して決めると、後々後悔することにもなりかねません。 とにかく最初は情報収集をして、利用できるローンがどれくらいあるか見てみましょう。その中から条件の良いものを比較検討して、慎重に決めるようにしてください。

また、金利の仕組みなどもなかなか理解しにくいので、家を建てる場合は依頼した住宅メーカー、購入する場合は仲介業者などの専門家に相談して、的確なアドバイスをもらってから決断することが失敗しないためのカギとなります。